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融创凯迪中心

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一、项目基础概况

融创凯迪中心坐落龙港世纪新城核心，世纪大道与上佳路交叉口，由融创中国 + 凯迪控股双强联袂打造，开发主体为浙江凯弘文旅集团，是总建面约 23 万方的城市封面综合体，也是世纪新城地标级摩天作品。

地块指标

占地面积：42163.41㎡

总建筑面积：约 10.71 万㎡

容积率：2.5，绿化率 30%

住宅总户数：838 户

交付时间：2024 年 12 月已交付

物业：融创自持物业，70 年住宅产权，商业 / 酒店 40 年产权

建筑高度：约 150 米超高层塔楼，龙港城市天际线标杆

建筑特色龙港首个铝板 + 大面积玻璃幕墙外立面，现代极简公建化设计，通透轻盈，抗腐蚀易维护，高层可俯瞰世纪新城滨河景观、中央公园全景。

二、全维复合业态（一站式微型城市）

项目集高端住宅、国际五星酒店、商务写字楼、滨水商业街四大业态于一体，填补世纪新城高端商务、酒店配套空白：

温德姆五星酒店（龙港首座国际五星）

约 150 米主楼内置国际温德姆酒店，配备恒温泳池、高端宴会厅、全日制餐厅、商务会所；业主可享酒店泳池、客房、宴会、健身房专属优惠权益。

城芯高端住宅

主力建面 100-130㎡三至四房，全明通透、南北双阳台，主卧套房设计，毛坯交付。社区内部打造四大主题架空层：健身空间、儿童游乐区、书享阅读区、邻里社交空间，满足全龄段休闲需求。

滨水沿街商业

自带社区商业街，涵盖餐饮、生鲜零售、生活服务、商务会客，下楼即达便民消费场景。

甲级商务写字楼

适配企业办公、会展、商务洽谈，适配印刷、商贸、电商等龙港本土产业办公需求。

三、区位交通：世纪新城城市主动脉

主干道：世纪大道贯穿龙港城西产业园、世纪新城、印艺小镇，串联全城核心板块；临近人民路、彩虹大道、龙金大道，路网四通八达。

城际出行：距龙港高速出入口约 3.7 公里，往北 7.5 公里可达平阳动车站，快速通达温州全域。

板块定位：世纪新城是龙港政务、文化、居住新中心，城市重点发展板块，城市界面全新升级。

从万众期待到整体拍卖，龙港融创凯迪中心困境原因大致梳理

一、项目基础背景

项目开发主体：浙江凯弘文旅集团（凯迪控股），融创为品牌合作方；2021 年 7.22 亿拿下世纪新城三宗地块，规划住宅 + 150 米五星温德姆酒店 + 商业综合体，拿地成本高、开发投资门槛极大，要求酒店单独投入不少于 6 亿元。

二、核心根本原因（多层叠加）

1. 融创全国债务暴雷，合作资金彻底断裂

项目采用融创输出品牌、凯迪负责出资共建模式。2022 年融创流动性危机全面爆发，全国停止资金输血、停止配套融资支持，原本约定的开发贷款、品牌配套资金全部中断，项目现金流直接断档，2022 年起全面停工，停工时长超 2 年。项目仅完成桩基、地下室与少量住宅框架，酒店主楼几乎未动工，无法销售回款续建。

2. 开发商凯迪系自身高负债、资金链崩盘

拿地耗资 7.22 亿，叠加超高层五星酒店巨额建安成本，前期资金杠杆极高；

与融创产生票据、融资纠纷，涉诉执行标的超 6.6 亿元，大量资产被冻结、账户查封，无自有资金续建；

楼市下行，龙港高端改善、商业公寓市场去化疲软，项目未取得完整预售证，无法卖房回笼资金，没有现金流回血渠道。

3. 多重债务诉讼，土地 / 在建工程抵押被强制执行

拿地时地块、在建工程全部抵押给信托、银行等金融机构。开发商无力偿还巨额开发贷、信托融资，债权人胜诉后向法院申请强制执行，法院将整块土地 + 已建工程整体打包司法拍卖，用于偿还抵押债权，2024 年首次上架阿里法拍，起拍价 5.32 亿（评估价 7.6 亿，大幅折价）。

4. 开发商进入破产清算，资产统一处置（2026 年最新进展）

2026 年 2 月，温州中院正式受理浙江凯弘文旅集团破产清算，企业已无自救能力；破产管理人再次启动资产拍卖，将凯迪中心地块、在建工程、售楼处动产整体处置，拍卖所得按债权优先级分配给银行、施工方、债权人，这是现阶段持续挂牌拍卖的核心法律依据。

三、综合体项目天然加重资金压力

规划 150 米超高层酒店，建安成本、施工难度远高于普通住宅；

土地出让合同强制要求五星酒店自持运营，不能分割快速出售变现，资金沉淀周期长达 8-10 年；

综合体业态多（住宅、酒店、写字楼、商业街），整体投入体量巨大，行业下行周期极难维持资金平衡。

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