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北京丰台元熙华府

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基本信息

项目名称：元熙华府。

开发商：北京卓丰投资有限公司。

层高：标准层2.75米，首层-顶层2.9米。

一栋楼，20-29层，两梯三户。

一二三单元：102平，四单元：122平和139平，五单元：126平、146平 、130平。

地段位置：城六区丰台，南三环，宋家庄地铁站旁。

每个盘都有优缺点，我尽量都分析一下，这是咱一休侃房的风格。

周围竞品中，想对比北京金茂府的呼声比较高，那一休必然安排上。还想听哪些对比硬杠？评论区提要求，详细资料可以私信我：smartYXKF。

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一休点评，先说缺点吧：

1、层高偏低，壁挂炉自采暖。

2、126㎡的户型其实不能算三居，顶多两居半。南北通透的房源少，东西的多。139㎡作为第二大面积，竟然只有东➕南两个朝向。

3、板塔结合的结构，2019年就现房了，一出生落地就不占优势。

4、只有一栋楼，占地面积不够，L形楼栋，部分房源采光视野通风有影响，选房有讲究。

5、到宋家庄地铁站实际距离1.3km，不算近。宋家庄算是交通枢纽地段，人有点杂乱，区域发展前景不如分钟寺三兄弟。

6、小开发商，很多细节有点糙，甚至两年前的楼盘宣传语都有雷人语句。

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不同房源差异较大，选房环节可以问我，略懂。

还有一个较新的缺点，就是涨了，几个月前单价8W多点就行，现在均价8.7、8.8万了。

那为啥楼盘缺点这么多，还能越来越贵呢？

那就得听休哥说说元熙华府的优点了，事出有因。

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【元熙华府】优点篇：

1、纯新商品房，和北三环北四环那几个旧改可不是一回事。精装交付，8000每平的装标准，省事。

2、必然得说地段：城六区丰台、十号线旁通勤方便，三环买套房，很有面儿，这也是竞争力。

3、别说新房了，周围次新都很少，5年10年之后，想买这地段的次新，几乎没得挑。相比同小区二手房源，考虑到中介费和税费，算是倒挂，因为开发商想快点自己卖，因此定价比二手房便宜，是最简单高效的做法。

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4、现房了，对品质在意的，您去现场挑挑刺，碰碰眼缘儿。所见即所得，不担心意外情况。

5、据我了解是本地小房企很早屯的地，因此，已经赚的盆满钵满了。如果不是疫情，估计还会捂着呢。车位只租不卖，这细节很重要，自己品。

6、地段成熟，主城的配套，绝非郊区能比，家门口多个超市，生活半径舒服。往北跨三环就是南城数一数二的老牌富人区方庄了，配套没问题。无地可供开发了，比分钟寺成熟，不用等未来。个人认为某些角度说，比北京金茂府位置还好一点。

7、交通枢纽级地段，宋家庄站3条地铁，您奔东西南北都行，真正通四方，开车上三环也方便。能辐射足够产业人群，二手接盘需求不少。亦庄、国贸、王府井、建国门、金融街、都行。地铁族福利，5号线、亦庄线都是始发站，有座。

8、小区门槛其实还算高，之前最小的是102㎡的。即便是有出租的，环境也不至于太差，因为面积段的缘故。

9、拿地早，开发商也敢下本钱。别看只是一栋楼，园林其实还行，有5000㎡呢。竟然还能有水系小瀑布，说明开发商没糊弄事，物业管理水平也可以，据说是地产五大行高力国际的物业。

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在售价格：

在售面积：126-146平

126m²（124㎡）三居南北通透（5层以下有房，共计5套左右）

价格:1113万起

130m²三居南北通透（2-8层13-14层，共计7套左右）

价格:1128万起

139m²三居朝阳户型（4层以下13-17层，共计8套左右）

价格:1226万起

146m²复式三居，户户朝阳 （楼层可挑）

价格:1280万起

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硬杠北京金茂府：

讲真，刚开始我把他们放在一起对比的时候也有点诧异，what？

金茂府堕落到和小开发商项目对比了？不至于吧？为啥好多人让我对比这俩盘呢？

仔细一想，其实某些角度来讲，北京金茂府确实也槽点蛮多的，甚至有几方面还真不如元熙华府，且听俺慢慢分析。

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金茂的品质和兑现能力，这几年有点“封神”迹象，金茂府作为现象级“产品线”，极具IP特点，非常能讲故事。

交房品质、户型设计、开发商知名度、物业水平，金茂依然是稳赢的，这些大家都知道，我就不赘述了。

可往往品牌价值到了满格之后，必然是要割韭菜的，要不然人家图啥呢？同样浓眉大眼的X海不也是如此吗？换句话说，先进过了之后，必然是下滑。

区别在于，这“老字号”的货，接下来是一次比一次水？还是上等货和便宜货参合着一块卖，时好时坏呢？

这是一个行业思考！但，我又说多了，跑题了。（求原谅，一个行业干的久了，想分享的东西太多）

休哥认为，如果从住宅地段和周围1km环境来看，其实元熙华府更理想。

首先，北京金茂府距离地铁太近了，没错。对于这种高端盘，紧挨着地铁反倒成为了很多顾虑和隐患，此处不便深说，丰台高端改善项目天恒天悦壹号也有这个问题，百度可搜。

宋家庄交通枢纽大厦，其实人群还是有点杂乱的。而北京金茂府二期北侧紧挨着这个枢纽，甚至地铁站口和小区围墙贴着。

二期东侧是一片空地就不说了，东侧370米是地铁车辆段，可简单理解为地铁总站，用于停车、维修之用。对于一个标榜自己为豪宅盘的项目，自然是不会提及这些的。

但凡是懂行的朋友，都会发现，其实北京金茂府的楼栋分布毫不对称，高低不一，看起来和普通盘差不多，我甚至感觉有点像新城熙红印。

最小面积段75㎡，也是再次刷新金茂府较低入手门槛。这是好事，也是坏事，看对哪种客户群体而言了。

而元熙华府102㎡起步，较低总价其实差不多，金茂府的客群并没有啥优越性。且北府的户型，除了较大那个161㎡的还凑合，其他的设计真心太差了，我放一张138㎡的户型，感受一下。

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而且北京金茂府社区其实还有一栋是商住公寓，和地铁不是紧挨着的。二套的刚需，缺乏资格的朋友们，可以对比一下：北京金茂府公寓。

同样的地段，同样的品质，但产品属性定位不同，我们对其的评价也有所差异。

均价：5.3-5.8万，72㎡起。

每平近万元的豪华精装、准现房、3米层高。

金茂的那套“高逼格”产品理念，这里也有。比如：恒温恒湿恒氧，绿色科技系统，物业也是金茂的。

但是友情提醒：公寓升值保值差，算是真正“不动产”。

对这方面在意的，一定还是要买住宅。实在是很尴尬，单纯考虑自住也还行，毕竟这是金茂的公寓，且地段很优越。这种三条地铁的三环地段，出租回报预计差不了。

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