】革故鼎新 盘整潜行——2017年安徽房地产市场7月月报

合富辉煌安徽公司 2017-08-06 19:00:00
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2017年7月,全国各级城市销量呈现不同程度下滑,热点一二线城市受制于政策限制销量不断走低,价格趋于平稳,而三四线城市在经历了一轮高热后,市场迎来阶段性调整,销量高位下滑,反观全国品牌房企,仍在不断开疆拓土,地价继续上涨,政策层面,全国总体紧缩大政方针不变,多重创新型调控方式轮番加码...

       2017年7月,全国各级城市销量呈现不同程度下滑,热点一二线城市受制于政策限制销量不断走低,价格趋于平稳,而三四线城市在经历了一轮高热后,市场迎来阶段性调整,销量高位下滑,反观全国品牌房企,仍在不断开疆拓土,地价继续上涨,政策层面,全国总体紧缩大政方针不变,多重创新型调控方式轮番加码,租购同权、租购并举被广泛提及,个别城市先发先行,同时,抑制性政策仍在不断蔓延,调控深度与广度持续增强,共同促进市场回归健康发展之路,未来随着租、售、抑、扬等政策的互相搭配组合,中国楼市新时期或将开启。

      注:受篇幅限制,具体数据部分和完整案例分析均未放在本文中,如有需要,请联系合富辉煌(中国)安徽公司发展策略中心市场研究部,谢谢!

一、宏观背景回顾:

1、房地产宏观指标:实体向好传导,GDP平稳运行,经济发展后劲充足,房企投资信心增强,后市预期看好,房企资金压力仍存。

1)GDP增速:二季度GDP增速趋稳,经济运行维持合理区间,经济环境向好。

2)宏观经济运行:CPI与PPI均平稳运行,经济平稳发展态势较为明朗。

PMI指数小幅回落,但同比仍处高位,经济改善趋势不变。

3)国房景气指数:国房景气指数持续攀升,房企投资信心处高位,行业预期稳中有升。

4)房地产及住宅投资:房地产累计投资增幅放缓,住宅投资增幅再度扩大。

5)分物业投资:别墅类高档物业投资增幅升至历史高位,商办物业投资增幅双双回落。

6)开发指标:房屋新开工与施工面积增幅扩大,开发节奏提速,后续补给充足。

7)社融规模及人民币贷款增量:实体经济筑牢向上,新增社融规模与新增人民币贷款双双低位反弹。

8)房企资金来源:资金回笼减慢,个贷增幅放缓,国内贷款及定金预付款增速加快。

2、全国市场形势:房企扩张步伐加快,土地储备意愿明显,土地购置面积与金额涨幅扩大,地价快速上涨,各级城市销量不同程度下滑,一线城市跌幅扩大。

1)土地购置情况:房企拓展势头强劲,土地购置面积与金额增速攀升至历史高位。

2)全国土地市场:一二线仍为房企投资主战场,部分三四线城市土市保持活跃。

3)土地购置情况:一二线城市仍为房企布局重点,长三角拿地金额位居首位。

行业集中度进一步提升,龙头房企加码储备土地,后续货量供应充足。

4)全国商品房销量:热点城市推货积极,商品房销量及销售额增速大幅扩张。

5)7月各级城市住宅销量:调控政策从严,各级城市销量不同程度下滑,一线城市跌幅扩大。

6)70城房价:三四线城市价格上涨,房价上涨范围扩大,一二线城市涨幅回落。

7)典型城市房价变动:15城价格同比涨幅继续回落,一线城市价格环比领跌。

8)库存情况:商品房存量加速去化,商业类物业存量涨幅回落,去化压力仍然较大。

9)20强房企业绩:一二线市场不振多数房企7月业绩跌幅明显,龙头企业集中度仍在提升。

3、政策环境分析:宏观经济稳定向好为楼市调控提供良好支撑,多地持续上马多重新政,租购同权、租购并举为本月政策焦点,房地产市场或将迎来新时代。

1)7月政策回顾/租赁时代/九部委提住房租赁试点:十二城试点住房租赁,多措并举盘活存量,租赁市场发展提速。

2)7月政策回顾/租赁时代/广州试行租购同权:广州首提“租购同权”,构建租购并举住房体系,促进行业发展。

3)7月政策回顾/租赁时代/多地扶持租赁市场:上海、佛山等发文促进租赁市场发展,户籍、公共服务为重要着力点。

4)7月政策回顾/抑扬并举,多重调控打补丁:调控力度逐步深入,政策继续从严,更加注重分城施策。

4、小结:

1)房地产宏观指标:宏观经济筑牢,经济发展动力充足,开发投资指标增长提速,融资难、融资贵仍存,房企对后市信心仍然较高,发展意愿强烈。

2)全国市场形势:房企扩张势头迅猛,平均地价持续上涨创出新高,各级城市销量均不同程度下滑,政策效应深入显现。

3)政策环境分析:调控不断从严,多重新政频出,抑过热、促租赁并举,广州首次提出租购同权,九部委明确将建立租购并举的住房体系,房地产市场新时代将至。

二、7月合肥市房地产市场表现: 

1、土地市场:

1)7月供求分析:新站、肥西多宗地块集中出让,成交量上扬,地价、楼面价走高。

2)7月成交分析:多宗热点地块高溢价率成交,本土国企为拿地主力,土市热度高。

商住用地成交占比超五成,包河、蜀山、肥东、巢湖四区地价上扬。

3)7月重点成交地块:旭辉竞得XZQTD215,区域开发热度高,职教城板块竞争愈演愈烈。

高速高溢价率摘得肥西两宗联体地块,区域竞品少,市场空间大。

4)8月供应:8月待拍土地面积未超400亩,居住用地占主导,县域成供地主力。

2、住宅市场分析:

1)库存分析:受新盘入市及备案管控的双重影响,全市库存量回升,去化周期延长。

全市备案连续两个月下滑,多区库存量回升,新站区环比涨幅最大。

市场潜在供应量大,万元以上楼面价项目占比近五成,竞争形势严峻。

2)7月市场供求:供量持续下滑,备案量跌至今年来最低值,市场供大于求。

3)7月供应结构:90-110㎡刚需产品持续占据主流,各区域间供应结构差异明显。

4)7月供应价格:随着各区域新盘入市,住宅价格门槛提升,高价产品供应量增加。

5)7月区域供求:新站区供量达今年来最高,区域备案全线下滑,北部组团领跑全市。

3、7月住宅备案排名:TOP10整体表现惨淡,北部组团单盘夺冠,肥东、新站各3盘上榜。

4、8月推货概况:入市房源量加大,多区推售超千套,纯新盘加快入市。

5、商业市场:

1)供求量价:供应量缩减,备案小幅上涨,去化缓慢,库存持续高位,去化周期延长。

2)区域市场:市区10盘集中供应,蜀山、包河、滨湖为主力,瑶海区备案夺魁。

3)7月成交排名:TOP5成交总量占比超四成,社区商业为备案主力,新站区单盘折桂。

6、办公市场

1)量价表现:供求下滑明显,库存高位运行,去化周期延长超一年。

2)区域市场:七区备案量下滑,包河、高新成供应主力,政务居九区成交榜首。

3)7月成交排名:TOP5备案总量占比达57.2%,政务区蔚蓝商务港问鼎销冠。

7、小结:

1)土地市场:五月土地新政后,土地热度被再度激活,七月土地成交量价均呈现上涨趋势,县域再度成为供应和成交主力区域,热点区域和热门地块仍受到房企的大力追捧,土地热度居高不下。

2)新房市场:在政策的严厉管控下,7月合肥商品住宅供应量略有下滑,备案量触底十一区全线下跌,;从单盘开盘成交情况看,价格洼地区域、性价比高的楼盘市场去化表现仍保持高位,高价盘去化速度放缓,市场分化现象加剧;未来大量纯新盘陆续入市,市场竞争将更加白热化;商办市场供应缩减,库存持续高位,去化难度大。

3)后续供应:8月房企推货节奏较7月有所加快,逾50盘超万套房源入市加推,其中17个纯新盘即将亮相,限购区仍是主力供应区域,90-130㎡刚需及刚改型产品占据市场主力,市场细分将进一步明显,区域分化进一步加剧。

三、7月安徽省房地产市场表现:

1、土地市场

1)安徽省土地供求:成交量大幅上涨,地价小幅下跌,房企拿地热情不减。

2)各地市土地供求:亳州、芜湖、滁州成交量大,池州地价创新高,地市土地热度高。

3)重点土地成交:池州2号地块,位于池州市天堂湖新区,刷新池州单价、楼面价双料地王。

2、全省住宅市场:

1)成交情况:受政策限制影响,全省备案量回调,多个城市备案量下滑明显。

2)均价情况:商品住宅成交均价8涨4跌,热点城市受供应结构影响,涨幅较明显。

3)库存情况:个别城市库存小幅上涨,热点城市去化周期缩短,补货空间充足。

3、小结:

1)土地市场:7月地市土地供应节奏放缓,土地成交量大幅上涨,房企拿地积极性较高,加大地市土地储备量,池州市地价记录被刷新,加大土地供应量、“限房价+竞地价”、“限地价+竞房价”等创新土拍模式或将被更多城市所用,以降低土市热度。

2)市场表现:7月地市备案量整体小幅下滑,皖南区域成交明显下跌,皖中和皖北区域小幅上涨。地市政策调控范围扩大(限售、限签、限价),价格上涨受限,开发商推货节奏放缓,未来随着限制性政策的加码和土地供应量的加大,地市市场风险将进一步显现。

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