】革故鼎新 盘整潜行——2017年安徽房地产市场7月月报

       2017年7月，全国各级城市销量呈现不同程度下滑，热点一二线城市受制于政策限制销量不断走低，价格趋于平稳，而三四线城市在经历了一轮高热后，市场迎来阶段性调整，销量高位下滑，反观全国品牌房企，仍在不断开疆拓土，地价继续上涨，政策层面，全国总体紧缩大政方针不变，多重创新型调控方式轮番加码，租购同权、租购并举被广泛提及，个别城市先发先行，同时，抑制性政策仍在不断蔓延，调控深度与广度持续增强，共同促进市场回归健康发展之路，未来随着租、售、抑、扬等政策的互相搭配组合，中国楼市新时期或将开启。

      注：受篇幅限制，具体数据部分和完整案例分析均未放在本文中，如有需要，请联系合富辉煌（中国）安徽公司发展策略中心市场研究部，谢谢！

一、宏观背景回顾：

1、房地产宏观指标：实体向好传导，GDP平稳运行，经济发展后劲充足，房企投资信心增强，后市预期看好，房企资金压力仍存。

1）GDP增速：二季度GDP增速趋稳，经济运行维持合理区间，经济环境向好。

2）宏观经济运行：CPI与PPI均平稳运行，经济平稳发展态势较为明朗。

PMI指数小幅回落，但同比仍处高位，经济改善趋势不变。

3）国房景气指数：国房景气指数持续攀升，房企投资信心处高位，行业预期稳中有升。

4）房地产及住宅投资：房地产累计投资增幅放缓，住宅投资增幅再度扩大。

5）分物业投资：别墅类高档物业投资增幅升至历史高位，商办物业投资增幅双双回落。

6）开发指标：房屋新开工与施工面积增幅扩大，开发节奏提速，后续补给充足。

7）社融规模及人民币贷款增量：实体经济筑牢向上，新增社融规模与新增人民币贷款双双低位反弹。

8）房企资金来源：资金回笼减慢，个贷增幅放缓，国内贷款及定金预付款增速加快。

2、全国市场形势：房企扩张步伐加快，土地储备意愿明显，土地购置面积与金额涨幅扩大，地价快速上涨，各级城市销量不同程度下滑，一线城市跌幅扩大。

1）土地购置情况：房企拓展势头强劲，土地购置面积与金额增速攀升至历史高位。

2）全国土地市场：一二线仍为房企投资主战场，部分三四线城市土市保持活跃。

3）土地购置情况：一二线城市仍为房企布局重点，长三角拿地金额位居首位。

行业集中度进一步提升，龙头房企加码储备土地，后续货量供应充足。

4）全国商品房销量：热点城市推货积极，商品房销量及销售额增速大幅扩张。

5）7月各级城市住宅销量：调控政策从严，各级城市销量不同程度下滑，一线城市跌幅扩大。

6）70城房价：三四线城市价格上涨，房价上涨范围扩大，一二线城市涨幅回落。

7）典型城市房价变动：15城价格同比涨幅继续回落，一线城市价格环比领跌。

8）库存情况：商品房存量加速去化，商业类物业存量涨幅回落，去化压力仍然较大。

9）20强房企业绩：一二线市场不振多数房企7月业绩跌幅明显，龙头企业集中度仍在提升。

3、政策环境分析：宏观经济稳定向好为楼市调控提供良好支撑，多地持续上马多重新政，租购同权、租购并举为本月政策焦点，房地产市场或将迎来新时代。

1）7月政策回顾/租赁时代/九部委提住房租赁试点：十二城试点住房租赁，多措并举盘活存量，租赁市场发展提速。

2）7月政策回顾/租赁时代/广州试行租购同权：广州首提“租购同权”，构建租购并举住房体系，促进行业发展。

3）7月政策回顾/租赁时代/多地扶持租赁市场：上海、佛山等发文促进租赁市场发展，户籍、公共服务为重要着力点。

4）7月政策回顾/抑扬并举，多重调控打补丁：调控力度逐步深入，政策继续从严，更加注重分城施策。

4、小结：

1）房地产宏观指标：宏观经济筑牢，经济发展动力充足，开发投资指标增长提速，融资难、融资贵仍存，房企对后市信心仍然较高，发展意愿强烈。

2）全国市场形势：房企扩张势头迅猛，平均地价持续上涨创出新高，各级城市销量均不同程度下滑，政策效应深入显现。

3）政策环境分析：调控不断从严，多重新政频出，抑过热、促租赁并举，广州首次提出租购同权，九部委明确将建立租购并举的住房体系，房地产市场新时代将至。

二、7月合肥市房地产市场表现： 

1、土地市场：

1）7月供求分析：新站、肥西多宗地块集中出让，成交量上扬，地价、楼面价走高。

2）7月成交分析：多宗热点地块高溢价率成交，本土国企为拿地主力，土市热度高。

商住用地成交占比超五成，包河、蜀山、肥东、巢湖四区地价上扬。

3）7月重点成交地块：旭辉竞得XZQTD215，区域开发热度高，职教城板块竞争愈演愈烈。

高速高溢价率摘得肥西两宗联体地块，区域竞品少，市场空间大。

4）8月供应：8月待拍土地面积未超400亩，居住用地占主导，县域成供地主力。

2、住宅市场分析：

1）库存分析：受新盘入市及备案管控的双重影响，全市库存量回升，去化周期延长。

全市备案连续两个月下滑，多区库存量回升，新站区环比涨幅较大。

市场潜在供应量大，万元以上楼面价项目占比近五成，竞争形势严峻。

2）7月市场供求：供量持续下滑，备案量跌至今年来较低值，市场供大于求。

3）7月供应结构：90-110㎡刚需产品持续占据主流，各区域间供应结构差异明显。

4）7月供应价格：随着各区域新盘入市，住宅价格门槛提升，高价产品供应量增加。

5）7月区域供求：新站区供量达今年来较高，区域备案全线下滑，北部组团领跑全市。

3、7月住宅备案排名：TOP10整体表现惨淡，北部组团单盘夺冠，肥东、新站各3盘上榜。

4、8月推货概况：入市房源量加大，多区推售超千套，纯新盘加快入市。

5、商业市场：

1）供求量价：供应量缩减，备案小幅上涨，去化缓慢，库存持续高位，去化周期延长。

2）区域市场：市区10盘集中供应，蜀山、包河、滨湖为主力，瑶海区备案夺魁。

3）7月成交排名：TOP5成交总量占比超四成，社区商业为备案主力，新站区单盘折桂。

6、办公市场

1）量价表现：供求下滑明显，库存高位运行，去化周期延长超一年。

2）区域市场：七区备案量下滑，包河、高新成供应主力，政务居九区成交榜首。

3）7月成交排名：TOP5备案总量占比达57.2%，政务区蔚蓝商务港先进销冠。

7、小结：

1）土地市场：五月土地新政后，土地热度被再度激活，七月土地成交量价均呈现上涨趋势，县域再度成为供应和成交主力区域，热点区域和热门地块仍受到房企的大力追捧，土地热度居高不下。

2）新房市场：在政策的严厉管控下，7月合肥商品住宅供应量略有下滑，备案量触底十一区全线下跌，；从单盘开盘成交情况看，价格洼地区域、性价比高的楼盘市场去化表现仍保持高位，高价盘去化速度放缓，市场分化现象加剧；未来大量纯新盘陆续入市，市场竞争将更加白热化；商办市场供应缩减，库存持续高位，去化难度大。

3）后续供应：8月房企推货节奏较7月有所加快，逾50盘超万套房源入市加推，其中17个纯新盘即将亮相，限购区仍是主力供应区域，90-130㎡刚需及刚改型产品占据市场主力，市场细分将进一步明显，区域分化进一步加剧。

三、7月安徽省房地产市场表现：

1、土地市场

1）安徽省土地供求：成交量大幅上涨，地价小幅下跌，房企拿地热情不减。

2）各地市土地供求：亳州、芜湖、滁州成交量大，池州地价创新高，地市土地热度高。

3）重点土地成交：池州2号地块，位于池州市天堂湖新区，刷新池州单价、楼面价双料地王。

2、全省住宅市场：

1）成交情况：受政策限制影响，全省备案量回调，多个城市备案量下滑明显。

2）均价情况：商品住宅成交均价8涨4跌，热点城市受供应结构影响，涨幅较明显。

3）库存情况：个别城市库存小幅上涨，热点城市去化周期缩短，补货空间充足。

3、小结：

1）土地市场：7月地市土地供应节奏放缓，土地成交量大幅上涨，房企拿地积极性较高，加大地市土地储备量，池州市地价记录被刷新，加大土地供应量、“限房价+竞地价”、“限地价+竞房价”等创新土拍模式或将被更多城市所用，以降低土市热度。

2）市场表现：7月地市备案量整体小幅下滑，皖南区域成交明显下跌，皖中和皖北区域小幅上涨。地市政策调控范围扩大（限售、限签、限价），价格上涨受限，开发商推货节奏放缓，未来随着限制性政策的加码和土地供应量的加大，地市市场风险将进一步显现。