温州凯迪新城博科园售楼处电话：400—100—1299 转接 0008【售楼中心】
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A开盘楼幢
本次预售【博科园】一期，预售范围（依照地名办标注，下同）8幢、10幢， 建筑面积45205.96㎡，住宅403套。
▲楼栋分布图
项目于2021年8月开工建设，预计项目整体2022年12月30日主体结构结顶，2024年7月竣工验收， 2024年11月30日前交付 。具体以实际情况为准。
B区位分析
地块位于龙湾区瓯海大道与曹龙路交叉口东侧。
▲项目区位图示意，仅供参考
项目 北侧为国科温州第一小学（在建）、温州医科大学附属口腔医院（龙湾总院）、温医大附二医龙湾院区；
东侧为绿地、曹龙路、龙水第一小学。
南侧为幼儿园、商业建筑、绿地、瓯海大道；
西侧为河道、规划住宅用地、朱氏宗祠、基督教堂、规划商业用地。
博科园位于瑶溪北单元的 浙南科技城板块，属于这两年龙湾的新兴板块，产业集聚、住宅建设马不停蹄。板块内规划了如浙南·云谷等多处产业园，也建了不少商品房楼盘，已经交付的有理想之城、TOD国际新城，在建的有榕华福邸和融信中梁·荣望，未上市的有龙湖、远洋等项目和东侧的龙光·玖誉湾等，未来入住率高的话，居住人气不会差。
▲浙南科技城。刘吉利/摄，图/温州日报
温州医科大学附属口腔医院（龙湾总院）、温医大附二医龙湾院区已经迁入，位于博科园北侧直线距离约500米左右。
商业方面，博科园本身南侧自带约2.9万方的商务办公楼。此外，口腔医院的西侧成功出让过一则带商务宾馆的商业综合体（规划），再加上项目西侧规划有商业地块，总的来说商业不至于拖后腿。
▲根据《温州市永强北片区瑶溪北单元11-E街坊控制性详细规划修改》批后公告，公布于2019年7月，可能存在调整，以实际为准
教育上，项目自出让之初就明确了该地块周边教育资源将布局为 国科温州第一小学（2023年建成，公办）和 国科温州第一初中（2023年建成，公办）。两者均 为龙湾区和中国科学院大学温州研究院合作办学。“国科”的名头很大，但究竟会给这所学校带来什么实质性的好处，在学区“遍地泛滥”的大背景下，相信许多朋友已经“大脑疲劳”，恐怕掀不起太多波澜。
▲据浙江新闻客户端
其中，国科温州第一小学就位于项目北侧的教育地块，初中位于附二医的西侧，与项目直线距离约1公里左右。另外，项目内本身也配建了约6000方、15班的幼儿园。周边还有今年开始招生的 温州上海世界外国语学校（民办）。
项目周边主要不利因素主要有：
西侧约130米处， 一河之隔为朱氏宗祠、基督教堂等，预计可能 对此次开盘的8#西边套以及西侧人才住房11、13#的 中高楼层西边套房源有所影响；
▲项目地块实景
▲宗教建筑视线示意
地块南侧靠近瓯海大道，日常车流噪音较大，对但本次开盘的8#和10#距离瓯海大道有一定距离，影响不太大。
▲据温州市2021年读地手册一期
C布局设计
项目占地总计约99亩，地块整体规模较大。项目容积率约2.84，住宅区域合计共7幢24-26层的一类高层、3幢12层的二类高层，共有住宅14.98万方（其中人才住房2.36万方， 可售商品房12.40万方），住宅总计约 1311套。此外，地块南侧还布局了2幢商务办公楼，高分别为约35米和75米。
▲项目鸟瞰效果图示意
2.84的容积率，为了销售溢价，开发商仍然做了部分“小高层”，从空间关系上来看，方案显得有些拥挤。一层八户的大板楼阵列布置，中间套中低楼层的通风采光会比较差。
博科园住宅外立面主要为 采用大面积灰蓝色玻璃系统门窗和灰色金属铝板，外立面配置在龙湾算较为高端，效果图上看也较为现代简约，建筑顶部也有较强的辨识度。
▲外立面项目效果示意图
博科园整体楼栋南偏西14°左右。偏西角度略大。
▲项目楼间距，仅为示意，以销售口径和实际为准。
日照简评
本期预售的8#、10#南侧均为高约76.7米的一类高层，楼间距约51.44米。预计大寒日正午 11层及以下房源会被有所遮挡。
因西侧楼栋为高约37米约12层的二类高层，因此8#、10# 西侧房源日照也相对好于同楼层中间套日照。
注：若某楼层房源在大寒日正午日照被南侧楼栋遮拦，意味着该楼层以下房源在冬天大多数时间日照会被南侧楼栋遮挡，该楼层以上房源日照条件逐层转好。
D户型分析
一期开盘户型为 一类高层建面约105㎡、117㎡、119㎡。
▲户型分布图
住宅标准层层高 约2.9米，这个层高是 正宗刚需的定位。 但两个117方的户型设计，还是给人眼前一亮。
文中涉及的户型尺寸可能有误差，仅供参考，以实际和售楼处销售口径为准。下同。
一类高层建面约105方中间套：
▲仅供参考，以实际和售楼处销售口径为准
---常规三朝南三房户型。
一类高层建面约117方边套：
▲仅供参考，以实际和售楼处销售口径为准
----两朝南三房边厅户型，过道浪费少，利用率高。
----大方厅是本户型的亮点所在，长度约5.7米，宽度约6.5米，可以根据家庭需求偏好，布置开放式书房、钢琴区、收纳柜等功能，好用，空间尺度也比较气派。
一类高层建面约119方中间套：
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