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最新楼市 2022-09-08 12:01:20
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01

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楼盘规划

保利锦上:备案名(锦毓公馆),地处:岳峰横路与岳峰路交叉路口。

项目占地面积24亩,纯商盘,共规划6栋8-18F住宅(1/5/6#楼18层;2/3#楼17层;7#楼8层),总户数为268套。户型:116㎡四房、125㎡四房、142㎡四房。

7#:南向沿街,联体楼,一梯两户,无架空,116平米,8层,32套

5#、6#:定位楼王,两梯两户,有架空,142平米,18层,68套

3#、2#、1#:3号楼有架空、1号楼配套用房,两梯两户,125平米,168套

从产品定位来看,跟目前五里亭的保利招商和樾风华有点类似,全部定位纯板产品,面积段以刚改为主,主力户型是125平米。

不同点在于,和樾风华106平的楼栋是社区位置最差的,而这次项目116平米的7号楼,虽然南向沿街,不过只有8层,接近洋房的定位,从得房率和区位来说,反而更优。

02

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楼盘土拍

2022年5月27日,保利以8.12亿元拿下宗地2022-24号塔头七期出让地块,溢价率6.3%,楼面价22931元/㎡。土地面积:24.14亩,容积率:2.2,限高:60米,商品住宅销售指导均价为35000元/㎡。

分析:上一场土拍,保利拿下了塔头的纯商地块,当天土拍依然非常低迷,保利虽然报名多幅地块,不过大部分状态都是不举,最终以溢价率6.3%拿下这幅小型纯商地块。

对于地块而言,指导价3.5W,对比楼面价2.29W,这是什么样的数据。

按当天的土拍情况来看,东二环除了建发摇号拿下的两幅,目前定位建发朗云外,剩余两幅指导价4.2-4.5W的晋安湖地块,楼面价2.25W,指导价4.2-4.5W。

对于地块而言,容积率2.2,而晋安湖地块容积率2.8,3.0,可以说揽湖郡、湖映公馆的最终定价会如何。

备案价会突破4W,不过如果按真正房企参与度,以及楼面价和容积率来看,应该打个8折,实际定价3.4W左右。

对于塔头这幅地块,从周边悦乐郡以及去年安商房去化来看,3.5W的指导价算是今年少有没有乱指导的区域。

对于这样的地块,给出刚改定位,可以说也非常贴合市场,目前困惑在于,对于这种小型地块,房企是否打算通过精装来做溢价。

毕竟目前和樾风华已经是先例,不过加精装之后的溢价,目前市场认可度偏低,按目前操盘套路,小盘应该按快进快出的原则。

目前东区房企非常多,虽然建发在板块做了改善盘热销,但是要论操盘数量,保利从香槟国际开始,近年持续加码,目前已经联合国贸开发湖映公馆,加上在售的云上、和樾风华,可以说东区成了保利的天下。

03

PART

户型情况

116平米:四房两厅两卫,一梯两户,四开间朝南,大面宽布局,亮点在厨房面宽较大,主卧也搭配了L型衣柜,缺点在于右侧次卧紧靠电梯存在一定影响,依靠低公摊和飘窗赠送,在这样的面积段,做到这样的设计,在市场吸引力还是较大。

125平米:四房两厅两卫,独梯独户,东端没有设备间,可利用空间更充足,四开间朝南设计,客餐厅一体化,缺点在于公卫处于左侧,右侧两房使用略显不便,同时厨房左开门,无法做到南北对流,加上还有承重墙存在,也无法做户型调整。

143平米:四房两厅三卫,独梯独户,五开间朝南,超大面宽设计,其中亮点在阳台,面宽预计有9-10米,从布局来看,硬伤在于左侧次卫是暗卫,客餐厅北面厨房,虽然能采光对流,但是非完全南北通透,加上入户玄关正对客厅。

分析:从项目的户型设计来看,虽然都有一定的不足存在,但是整体来说,已经算是比较主流的设计,加上大部分的2T2都做到了独梯设计,可利用的空间也更大,同时保留了房企高赠送的特色。

从户型可以看出,南北卧室、卫生间,都存在飘窗赠送,在目前倒板违建后,这成了主流模式。

这几年房企的推盘来看,本土国企在赠送上,依然没有太激进,其中飘窗、设备平台最多的房企,个人感受:保利、龙湖、融信。

这三个房企,从大部分的新盘来看,户型得房率都强于周边同类型产品,加上布局也都非常主流,一定程度加速了自身的去化。

04

PART

区位情况

项目位于塔头,距离东二环泰禾700米,距离晋安湖1公里,距离地铁四号线730米,从配套加持度来说较完善。

周边被楼盘包围,北侧安商房金台郡、右侧安商房岳前雅居、左侧老小区佳馨苑,南侧化工河,整体的居住生活氛围较好。

05

PART

楼栋布局

对于项目而言,容积率2.2,限高60米,指标不算差,特别是目前容积率2.8-3.0变多后,不过对于限高60米,一直是尴尬的系数。

从常规设计来看,限高60米,可以做到20层住宅,不过按消防配建,特别要做2T2产品,都只能被迫降高。

从项目楼栋高度来看,大部分在50-54米,由于地块偏窄长,所以对于楼栋的楼间距也需要注意。

从地图测距来看,进深140米左右,采用4排布局,扣除楼栋进深以及南北预留空间,楼间距预计在30米左右。

从楼栋设计来看,南侧7号楼,以及楼王的5,6号楼,采光问题整体都不大。

剩余北侧的3栋125平米的楼栋采光都需要考虑,其中2号楼西端、1号楼东端头,采光影响最严重。

06

PART

价格分析

项目还未备案,也没有放风价,先按指导价对比看看,由于土拍溢价率6.3%,指导价可以上浮1.89%,毛坯价格3.56W。

项目周边以高比例安商房为主,其中近期领证的新榕金台郡,备案价3.2W,安商房比例90%,定位刚需产品。

去年由于楼市回暖,周边安商房,不少在3.2W均价左右,还出现捆绑车位等现象,可以说也存在较大溢价。

对于项目而言,纯商的优势,在安商房集中区较为明显,如果按指导价对比来看,差价3K,依然有优势。

当然较大的对比就是北侧的悦乐郡,定位纯商TOD新盘,A区3.53W,B区3.37W。

从去化来看都是短时间热销,从对比来看,悦乐郡优势在于地铁,户型设计也相对主流。

不过从得房率和梯户比来看,A区2T3,无独立电梯间,楼层25层,B区2T2,不过106平公摊高达27%。

虽然都是小型地块,不过悦乐郡由于地块分割,实际更小,同时还存在底商。

从对比来说,悦乐郡真正优势的应该是B1,定位130平米的2T2产品,其他几栋楼优势并不明显,特别A区备案价已经突破3.5W。

如果项目按指导价上市,也只是与A区持平,除了没有地铁优势外,在户型得房率、梯户比、社区空间上,都是该盘占优。

当然面对悦乐郡做到短时间热销,这个项目是否会采取精装或者车位等操盘来提高利润,需要后续等待。

目前来看,项目这样的设计,冲击力最强的应该是东区同类型产品,比如中海三号院、保利招商和樾风华等。

07

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楼盘总结

项目位于塔头,定位纯商盘,优势在于纯板楼设计,户型设计符合市场主流,指导价相比周边新盘没有太大溢价,周边配套加持度较高,劣势在于部分楼栋采光需注意,后续品质也需要思考。

对于有意向的购房者,特别对于东区的刚改而言,又一个看上去有一定吸引力的新盘,面对如今东区滞销,可以对比最终售价情况再做考虑。

08

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题外话

对于东区,除了在售项目外,如果晋安湖的两幅楼面价一样的地块,虽然指导价高达4.2-4.5W。

那如果它们定价也是3.5W,揽湖郡

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