房地产当前密集调控有何深意? 业内专家们如是说

焦点华东小编 2017-09-28 15:24
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如何理解当前的调控政策?房地产市场还有发展出路吗?在今日的“第十三届中国地产金融年会”上,多位业内专家对当前的房地产调控政策进行了深入剖析,并对房地产发展趋势进行了展望。

来源:证券时报

限、限、限、限!最近,二三线城市楼市调控又密集出台。在“9.30新政”即将一周年之际,房地产市场和上下游产业链正在经历前所未有的彷徨。

如何理解当前的调控政策?房地产市场还有发展出路吗?在今日的“第十三届中国地产金融年会”上,多位业内专家对当前的房地产调控政策进行了深入剖析,并对房地产发展趋势进行了展望。

一起来看看业内专家怎么说。

当前调控政策有何深意?

中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁指出,当前各地一系列楼市调控政策的核心是先把房价降下来,降房价一方面体现政绩,一方面能降低舆论压力,但采取的措施不是市场化的,甚至某种程度上是反市场的。

“我同意要压低投资和投机需求,重点是压低投机需求,但2008年房价上涨后各地都采取限购、限贷政策,多年来作用不是特别大,原因在于投资需求和刚需还在。房子问题不是简单的居住问题,还牵扯到金融问题,货币保值问题,这是老百姓的选择,通过行政的手段是不能遏制的。”李铁说,通过行政手段降房价是暂时的,挡不住市场的需求和变化。如果人口的增长和住房的供给没有根本变化,意味着房价上涨的空间还存在。

李铁认为,要想真正解决房价问题,不是通过行政手段遏制房价,而是通过大范围地增加住房供给。“主城区的病不能让辖区吃药,核心城市的病不能让周边的中小城镇吃药。”他说,房价有涨有跌是正常现象,要采取分类指导政策解决住房市场的发展问题,卖不出去的就要采取措施控制土地供给,房价高的地方要增加供给,大范围空间式调节住房供给政策。最重要的一点是控制房地产成本,解决人口和产业园区的成本,需要选择新的空间——在特大城市房价高涨的地方,我们可以在周边去发展一些房地产的特色小镇,可以实行新居住后产业进入,降低成本,满足中低收入者的需求。另外,政府要引导,更好的发挥市场作用。

全国工商联房地产商会创会会长聂梅生认为,当前房地产政策频频变化,而且很多不是长期的,而是临时性的措施,根本原因是从国家金融安全角度考虑。她认为,房地产和金融密切相关,2007-2017年这十年间广义货币M2增加了四倍,总额增加了120万亿,而这十年房地产的投资每年平均差不多十万亿,十年大概投资一百万亿,这说明大量货币沉积在房地产里。从2008年华尔街金融风暴后到2017年第一季度的数据看,M1的曲线与房价变化曲线是正相关的,M1增加,房价就上涨。“实际上从2003年到2017年经过了连续14年的房地产调控,调控的力度相当大,大概发了一百多个土地、房价、房贷等文件,我从来认为最关键的就是央行的文件,只要出来就会很快反映在房价上。”她说。

聂梅生建议,现在从金融货币的角度讲,应积极引导资金的合理流向,应该往国家重要的战略导向流动。房企应该按照国家的导向布局,现在很多的开发企业已经这么做了,比如说“一带一路”、特色小镇、大健康养老产业。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷指出,“房住不炒”已经成为整个房地产市场未来五年的大政方针,包括限购、限贷,其实都是为了抑制投资投机,尽管调控使得整个房地产市场销量在下降,但这有利于房地产未来平稳、持续的发展。限价令只是让房价涨得慢一点,市场需求主流是刚需和改善型需求。

“目前来看,有人说限售后地产股大跌,对房地产市场是一个重大的利空,其实我们认为限售对房地产市场的影响,本质上不大,因为在限购限贷的城市出台限售政策没有太大的意义,特别是两三年之内都没有意义,正常买房换房也是五年的周期,低于五年的很少。全国限售的城市超过40个,限售的影响主要是预期,属于政策微调,对上有一个表态,对下是安抚,对市场的影响不大。”欧阳捷说,一二线城市调控的逻辑是低水平的需求匹配低水平的供应,未来房地产调控将延续到下一届政府的任期,限购限贷将长期执行至少五年。

房地产还有发展空间吗?

尽管调控如此密集严厉,但是业内专家对房地产的未来发展并不悲观。

欧阳捷认为,城镇化已经接近尾声,但房地产还没有结束,都市圈将成为城市化的新引擎,打造都市圈,环绕特大超大城市的中小城镇,可以获得新机会。而都市圈三四线城市将随核心城市市场潮起潮落。大城市住房市场将进入限制性发展新周期,第一是限制大城市人口规模增长,第二是限制大城市土地供应,第三是限制金融过渡流向房地产,第四是限制投资投机,第五是限制资产泡沫。

对于市场趋势,欧阳捷指出,今年销售将再创新高,明后年市场蛋糕不会更大,销售面积增速趋势向下,房价依然上涨,明后年继续调控并进入限制性发展期,销售进入负增长区间。一二线城市限制发展,量缩价稳,将趋于健康、平稳,市场发展周期被拉长;都市圈三四线城市,潮起潮落,量缩价稳,发展受限;非都市圈三四线城市,不限自限,量平价稳,归于常态。

对于房地产的长期趋势,李铁更加乐观,他认为,中国城镇化的成长速度已经进入了加速期,城镇化率中国才57.35%,户籍城镇率是41%,还有巨大的空间。未来的中国房地产形势会伴随着城镇化的增长只会越来越好,当前面临的问题只是暂时的现象。另外,经济减速已经探底,未来五到十年经济还会出现上升期,经济增长了,收入提高了,消费结构的变化使改善性住房的需求也在增长,也会刺激强大的住房市场。此外,住房问题可以看作一个金融问题,当手里的钱放在银行里面是贬值,股票市场又牛短熊长,投资房子是一定的选择。由于在一些地方有保值增值的能力,这个需求也有相当长的持续稳定性,不能忽视这个需求。

“现在如果实体经济发展,新经济发展,一定会带来收入的增长,意味着还是对整个房地产有刺激的作用,所以对于新经济的发展,对于实体经济的发展,大家不要过于悲观。”李铁说,“实体经济的回归不会对房地产造成负面影响。”

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