人才公寓上海样本:资金逐鹿房地产业“最后红利”

焦点华东小编 2017-09-25 10:13
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上海这个运行多年的样本,或可为全国租赁改革试点城市提供可借鉴的经验。

来源: 21世纪经济报道

目前人才公寓运行模式多样。几种模式都有不足:代理经租成本难控制,效率低下;新建土地资源不足,周期比较长;收购房源分布零散,管理难度大。长期来看,鼓励并吸纳社会资金参与是必然趋势。

YOMI是陆家嘴一家外资银行金融从业人员,入住陆家嘴金融城人才公寓已经一年多,她住的25平的单人间今年的租金是2550元/月,最多可以住五年。

在生物行业工作的木一,入住张江汤臣豪园已经一年多,今年则要面临搬家,因为按照张江的规定,人才公寓的过渡期限制在2年。她目前租的总面积20平+的朝南一室户,房租只有1200,再加80元洗衣机维护费和打扫卫生费。

根据市场行情,他们所住地段同等条件的房租至少是现在的两倍左右,而且公寓位于市中心,交通方便,申请排队等房源要半年以上。

提供安居条件,已经成为各地争夺人才的一项重要手段,尤其是房价居高不下的一二线城市,地方政府都在抓紧出台政策,试图打造一个更加完善的租赁市场让更多人居者有其屋。

而早在国土部等九部门在12个城市启动住房租赁市场改革之前,上海的徐汇区、浦东张江、奉贤区等多个区域早已开始试水政府主导的人才公寓,从低端到高端涵盖大部分就业人群,成为人才安居的重要载体。

21世纪经济报道记者实地走访徐汇区滨江人才公寓、陆家嘴金融城人才公寓、张江汤臣豪园、张江人才公寓、奉贤区人才公寓等多处发现,目前人才公寓面临严重的“供不应求”,急需市场主体和用人单位通过多种模式为人才提供更多的实物配租或现实补贴等安居选择。

上海这个运行多年的样本,或可为全国租赁改革试点城市提供可借鉴的经验。

市场价5-8折的房租

9月20日下午,《徐汇区光启人才行动计划(2017-2020)》发布,人才安居,是此行动计划的重要内容。

为解决人才住房困难,徐汇区重点打造的徐汇滨江人才公寓引起了会上各方的热议。据悉,这一工程已竣工并向徐汇区内重点领域企业和研究机构开放预申请。这一人才公寓项目位于距离黄浦江沿岸直线距离只有500米的龙南佳苑,站在窗边就可以望见江景。

21世纪经济报道记者在现场看到,龙南佳苑是由七幢住宅构成的围合式建筑群,以小户型为主,共有两房一厅、一房一厅、单身公寓以及LOFT四种户型,面积从30多平到60多平不等,租金根据户型、面积、朝向不同,会从1600元到4600元不等,共2021套房源,目前在上海市属于规模最大的一处人才公寓。

尽管刚开放不久,但已经有很多区内企业在接洽相关工作。9月20日下午记者在龙南佳苑参观时就遇到了一批至少包括四五家企业的看房团,他们均对这一人才公寓表示出浓厚的兴趣,也打算回去后着手准备申请事宜。

作为公租房性质的普遍人才公寓,龙南佳苑只向徐汇区内企业员工开放,“面向区里划定的四大产业导向的企业人才,这四大类企业分别是信息、生命健康、金融和文化创意,由企业自主选定人才进行申请。”徐汇区组织部人才工作科科长沈萍告诉21世纪经济报道记者。

申请人需要满足一系列条件,比如与注册在徐汇区的单位签订1年以上劳动合同、满足居住证或临时居住证的相关条件、在本市工作人均住房面积低于15平米,没有享受过经适房的相关政策,就可以排队。

具体操作上,先集中受理后通过审批再对外公示,再统一摇号排序。但和过去不同的是,徐汇在全市首创人才公寓审批并联流程,网上申请,各个审批部门同时操作,最后签合同时带原件核验,节省了时间。

据沈萍介绍,从提交网上申请,受理后联网审批到最后确定人选,总共大概需要一个月,远少于过去。

实际上,徐汇区最早的人才公寓田东佳苑于2013年就已启动,共129套,专门定向给区里的高层次人才,入住的主要是企业高管、青年千人等“戴帽子的人才”。

田东佳苑的租金原本是周边房价的七折左右,两室户月租金约四五千元,但近几年租金一直没有上调,而周边同等条件的两室户月租金均达到8000元左右。

就整个上海而言,人才集聚的张江地区早在2000年之前就已经开始试水人才公寓。如今,张江地区的人才公寓已有多种类型:服务于张江就业和创业人才,包括“千人计划人才”、“百人计划人才”;服务于张江科研的人才;学生公寓。

具体而言,已经推出包括天之骄子公寓、张江人才公寓、张江汤臣豪园等多个项目。今年刚启动的孙桥国际社区人才公寓,则针对更高层面的科学家。

地处上海远郊的奉贤区,自上海唯一一个“千人计划”创业园落户后,2015年也开始推出人才公寓,主要面向高端人才。

另外,还有一种人才公寓是代理经租,就是由运营公司到市场上签一个长期租约合同,再把房子租给人才。

这些不同的运作模式实质大同小异,但张江的人才公寓较为特殊,一般给予的期限是两年,而徐汇和奉贤等地区一般是六年,两年审核一次。共同点是,他们的房租一般都比周边便宜,从5折-8折不等。

不能享受实物配租的人才,政府普遍采取的方式是租房补贴,具体数额由各区自行决定。通常情况下实物配租和住房补贴不能同时享受,但奉贤区例外。该区组织部人才工作科科长唐群燕告诉21世纪经济报道记者,奉贤引入的高端人才可以入住人才公寓,还可以享受一定的补贴。

人才公寓“供不应求”

9月15日下午,上海公布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》明确,加快培育和发展住房租赁市场,到2020年,基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

正因为“物美价廉”,陆家嘴金融城人才公寓、张江汤臣豪园等受访的入住者都一致表示,目前人才公寓“供不应求”的现象非常突出。

徐汇区的龙南佳苑目前的规定是,必须由企业派代表过来集中考察,并统一申请,最后采取摇号制,摇到什么样的户型全看运气,但申请者也可以拒绝不满意的户型,再等下次申请。

通常,申请的人群需要满足一系列条件,尽管各区政策有所区别,但整体和徐汇区的规定大同小异,有些还会加上学历等要求。

“人才体量太过庞大,只能对其中部分人群进行保障,比如新进就业、收入有限、要求不高的年轻人等。”徐汇区房管局住房保障科科长周雄鹰告诉21世纪经济报道记者。

他指出,目前针对人才公寓需求量难以统计。但从面上来看,徐汇区工商注册有四万多家公司,这么大体量的公司数目带来大批人才的集聚。相比之下,徐汇区目前3000多套人才公寓房源,与市场上的租赁房源相比是冰山一角。

正因为稀缺性,一房难求成为普遍现象。各区政府在制定政策之初就明确,提供的人才公寓只是解决人才阶段性的住房难题。

徐汇区内企业人士与21世纪经济报道记者一同参观龙南佳苑时就指出,尽管企业要在这方面付出较多时间和精力,但觉得有助于稳定员工团队,还是愿意主动帮助员工对接。

受访的人才则更是希望政府能推出更多房源,给予更多的入住机会。

对此,上海社会科学院人力资源研究中心副主任汪怿指出,进一步拓展房源毫无疑问是未来的重点,“此外,还可以考虑拓展人才住房资金来源,鼓励设立各区优秀人才住房基金,或以适当比例将企业缴纳的公积金补贴到员工的人才公寓租金。”

上海张江平台经济研究院院长陈炜则认为,未来在房源多的情况下,人才公寓可以考虑部分出售给长期居住在其中的人才。

房地产“最后的红利”

目前这类人才公寓都由政府主导,通常由政府委托一家国企,或者是相关的社保部门直接负责。

比如,徐汇是由区房管局下属的国企惠众公司负责所有的运营事务;张江高科技园区人才公寓则由国企张江集团负责开发运营;奉贤人才公寓则就由区社保局统一负责。

21世纪经济报道记者多方了解到,很多区政府都曾考虑过与民企合作,但最终选择国企,主要考虑的是国企没有业绩和盈利方面的压力,而且国企资金雄厚更可控,“我们曾经做过测算,比如龙南佳苑、田东佳苑等项目,单靠租金回报需要几十年的时间。”徐汇区房管局住房保障科科长周雄鹰说。

陈炜表示,对于缓解人才阶段性困难,政府有一定的责任。但是,不同的人才住房需求不一样,应更多鼓励市场的力量参与到人才公寓的工作上来。

事实上,目前已经有很多房地产企业、金融企业纷纷进入长租公寓领域,比如万科旗下的长租公寓品牌“泊寓”,自2016年开业以来在全国范围内快速拓展,目前已经在20个城市有布局,上海开业的有6家。

泊寓国创中心店店长张泱告诉21世纪经济报道记者,这家店共有140多间房,房间根据户型、面积不同价格在3500-4990元之间浮动,目前入住率已达到90%多,入住者多为附近企业的中高层,且70%-80%为单身人士,“我们限制入住者的年龄在18-45之间。”

这类公寓的房租也并不便宜,但其胜在现代化、专业性和安全,尤其受到较多单身女性的欢迎。

据张泱所说,目前租金可以覆盖运营成本,但是前期投资很大,想要营利还需要再等,“我们这里一共6000多平方米,每个月租金(收入)五六十万。”

如今在政策鼓励下,大量资本开始涌进租赁市场。尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬,但许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为房地产“最后的红利”,已是大势所趋。

但和政府主导项目相比,企业运作的长租公寓还无法办理居住证,“这是非常重要的方面,我们现在也正在努力突破。”张泱说。

第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可告诉21世纪经济报道记者,放眼未来,市面上将拥有不同定位的服务式/租赁型公寓,从而迎合更多的租客群体。同时也将加剧服务式公寓市场的竞争,并与同样是公寓产品的小业主公寓市场形成竞争。

他指出,目前这类公寓出租率表现良好。以上海为例,鉴于今年上半年以来市场吸纳情况良好,即便是一些新开项目,亦录得良好入住表现,因而一些业主提高租金,从而推动上半年服务式公寓平均月租环比累计上涨1.6%至每平方米235元。

但相较于国外服务式公寓发展阶段,上海位于初级阶段,且就住宅租赁市场本身而言仍有待发展。

另外,考虑到人才多样化需求,上海各地政府还推出了一系列买房优惠政策吸引骨干人员。比如上海临港地区推出限价房,奉贤则推出6折购房的大力度政策。

以奉贤区为例,符合条件的人才可以按照优惠价,申购区政府指定的房屋一套,最大面积不超过120平方米。人才只需支付优惠面积销售价格的60%,超出部分由个人以市场价购买。

而符合条件的人才主要分为两类,一类在奉贤注册、纳税的企业中工作的领军人才,由符合要求的企业推选;另一类为教育、卫生、农业、文化等社会事业领域的领军人才,由区人才办评定。

不仅如此,符合条件的创新和创业两类人才,可以享受生活费补贴和租房补贴,同时在出入境、配偶安置、医疗服务和子女就学等方面享受人才优惠政策。

不计成本争夺高端人才

上海的土地可谓寸土寸金,而政府提供租赁住房的成本回收期特别长,这笔经济账似乎并不划算。

作为区级层面组织部人才工作科的负责人,沈萍和唐群燕均表示,人才是更大的财富,政府不仅要考虑经济效益,也要考虑社会效益,降低人才的生活成本,为他们提供安居之所,等于帮助企业提供了渠道留住核心骨干员工,有利于一个区域经济社会的平衡运行。

专家层面的陈炜和汪怿也指出,建人才公寓体现的是政府的长远规划,“安居乐业”首先要安居,通过解决人才住房问题,更有利于集聚人才。

人才的竞争,在全国层面已然白热化。从一线城市到二三城市,无不打出各类送房送现金的政策“争夺”高端人才。

今年7月,上海在全国首次推出租赁住房用地,这两块土地分别位于上海郊区嘉定新城以及高新技术产业园区张江。一个多月后,徐汇区、长宁区、浦东新区3个地区共计4幅国有建设用地使用权拟挂牌出让,用途均为“租赁住房”。

至此,上海共推出6幅土地,总计土地面积约为18.12万平方米。

据《上海市住房发展“十三五”规划》显示,预计“十三五”期间,上海商品住房用地2000公顷,租赁住房用地1700公顷,保障性住房用地1800公顷,三者基本“三分天下”。

但就目前来看,租赁性住房现有的样本——人才公寓的运行还存在着很多需要完善的问题。

首先,人才公寓还没有明确的定义,运行模式也各式各样。据受访专家所说,几种模式都有不足:代理经租成本难控制,效率低下;新建土地资源不足,周期比较长;收购房源分布零散,管理难度大。

总体来说,目前筹措房源比较困难,像徐汇区、静安区、黄浦区这样的中心城区土地资源稀缺,“无限制开发新建是走不通的,而且还面临土地规划的限制。”周雄鹰说。

长期来看,吸纳社会资金参与是必然趋势。但多位受访者向21世纪经济报道记者表示,目前这方面的政策不完善,路径不清晰。

“社会上目前已经在做(租赁住房)的企业不少在打擦边球,比如改建老厂房,操作时面临消防安全、房屋性质等问题,没有直接负责的部门和管理标准。”周雄鹰指出。

另外,唐群燕指出,针对奉贤区定向给高端人才的人才公寓,需要进一步研究如何科学地制定准入标准,“标准太宽,排队的人数会太多,标准太高,惠及的面又太窄。”

各界一致认为,改建是一种相对行之有效的方式,投资不大,可以国企、民企合作,但由于规范尚不明晰、涉及部门较多,操作仍有一定难度。

简可指出,目前国内高端服务式公寓产品毛收益率约4%-5%,扣除运营成本和费用后的净回报率约为2.2%-2.8%。在政府的推动与支持下,一些国有企业将标准化地开启租赁市场的大门。目前,由于可投资性的高端服务式公寓资源有限,且回报率不高,因此当前对商业地产的投资相对活跃。

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