北京朝阳青云上府售楼处电话-地址-价格-楼盘-售楼中心

北京朝阳青云上府

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虚假宣传经过整改“排毒”

关于青云上府开盘前爆大雷的事，校长曾详细介绍过这事。具体参见：无证销售、不实宣传！被责令整改的青云上府还能买吗？

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简单总结主要是三个问题：

排名前列是未获得《北京市商品房预售许可证》，销售人员未佩戴销售人员信息卡。

第二是存在不实宣传，未按规定设置交付样板间，设置的展示样板间与交付标准不一致。

第三是违规推广使用“验资宝”软件验资蓄客。

跟购房客联系最为密切的，就是样板间与交付标准不一致，经过这次处罚，相信已经整改过了。青云上府重新开盘，意味着已步入正轨，也就是说，现在去看房可以更放心，毕竟政府把关。

贻误战机，翻盘不易

如今房产项目利润率低，资金压力大，高周转是很多房企的优选战略。青云上府曾经是排名前列批次供地当中跑得较快的项目，因为在同一区域，有个跟该项目定位类似的竞争项目——朝阳一墅。

两个项目都定位改善盘，同样是政府共有产权房，青云上府打87折，朝阳一墅还要低，打出85折。在如此激烈的竞争环境下，青云上府冒险“抢跑”也是为了抢占上风。但可惜，踩雷了。

从9月整改到10月底重新开盘，差了一个月，朝阳区改善需求被别的项目收割了不少，青云上府想“后来居上”不容易。

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对于购房者来说，最终还是看地段配套+价格+户型，听校长一一分析。

地段潜力大，但交通不便

金盏区域有第四使馆区和第二个三里屯建设方案，潜力有目共睹。不过该板块目前还在开发初期，配套比不上成熟居住区。

教育资源：项目南侧规划了幼儿园及中小学用地。周边7公里可享受17所国际学校资源，距离较近的有德威、京西、哈罗、爱迪、凯文等。

7公里范围内拥有4所三甲级医院：地坛医院、北医三院机场分院、排名前列中西医结合医院和在建中的安贞东方医院。购物约2公里范围有斯普瑞斯奥莱。预测该地块初步发展期在3-5年，配套成熟需要更长时间，想入手的话，必须做好思想准备。

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较大的弊端是交通不便。项目与望京直线距离8公里，无轨道交通（32号线、12号线都还在规划中），最近的公交站距离约2公里，最近的地铁15号线孙河站直线距离超过5公里。

据悉，附近的共享单车也很少见。虽然有机场高速、京平高速、京密快速路、机场二高速、东五环等主要道路，但因为靠着金港国际赛车场，区域内汽车密度极大。现场踩盘时看到道路两侧很多汽车改装店，路旁停满了车，只有一条车道进出，总之——不方便。

共有产权房金融属性低，不利与资产运作

青云上府原指导价为7.6万/平，因为是共有产权房，政府持有13%产权，实际指导6.6万/平，考虑距离金盏不远的东坝和崔各庄新盘单价跨进8万，这价格还是非常有吸引力的。不过便宜不是没有代价的。

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共产房近年来成为维权的“重点对象”，因为开发商的利润较低，压低成本的同时，很难保持高品质，因此很多已交付的共产房都出现了质量问题。如果说质量问题还是赌概率，那么共产房的金融属性低是回避不了的事实。

因为共产房取得不动产权证未满5年内，不允许转让，5年后转让时，政府会按市场价格收回持有份额对应的价款，因此从资产保值增值角度来说，价值显然比不上纯商品房。

青云上府的主力产品价格超过1000万元，绝不是一笔小钱，购房者必须综合考量后续出售和抵押等方面的问题。

大平层VS别墅？

青云上府占地面积57008平，共计17栋，一共482套房子，其中大平层有310套，叠拼有172套，精装交付，无公租、无自持、无混居。在金盏三盘中，青云上府采用了差异化竞争，主打大平层户型，虽然也有叠墅产品，但目前没有往外公布信息。

我们通过金盏片区购房者成交调研数据来看，这个区域客户多来自望京、顺义、三元桥附近，以影视、文化产业从业者为主。相比大平层，他们更偏好别墅产品。一来是因为大平层的私密性比不上别墅。二来大平层在功能性上也有局限，满足不了直播、聚会等等社交需求。

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以青云上府主推163平米主力户型来看，四室两厅两卫，南北通透，户型方正，大宽厅三面宽，总体来说还是不错的。但书房和厨房面积被很大程度压缩了，空间感觉非常局促，对千万级改善产品来说，这是很大的一个槽点。

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